Рухнут ли цены на жилье и когда покупать квартиры выгодно? Волжский ученый о прогнозах по стоимости недвижимости

Процентные ставки на ипотеку растут вместе с ценами на всю недвижимость. Скоро ли квартиры и дома начнут дешеветь, и начнут ли вообще — об этом рассказал читателям  «Блокнот Волжский» доцент Волгоградского государственного университета  Сергей Анатольевич Коростин. Волжанин в своей докторской диссертации изучил региональную жилищную политику, он согласился  поделиться своим мнением по ситуации на жилищном рынке, и дать несколько советов тем, кто планирует улучшать жилищные условия в 2024 году.

- Сергей Анатольевич, как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья и как видите ее дальнейшее развитие?

- Несколько последних лет на рынке действовала льготная ставка по ипотечному кредитованию при очень низкой ключевой ставке Центрально Банка. Это привело к исторически самым низким процентным ставкам по ипотеке, что было необходимо для поддержания спроса на жилье в новостройках, которое достигло рекордных показателей по объемам ввода. С ростом объёмов жилищного строительства росли и объёмы выдаваемых ипотечных кредитов, так как люди торопились взять кредиты по самым низким ставкам и жилье покупали даже те, кто планировал это делать значительно позже.

К сожалению, ажиотажный спрос на рынке жилья привёл к тому, что стоимость квадратного метра жилья в новостройках, по сравнению со стоимостью квадратного метра вторичного жилья, существенно увеличилась. Разница составляет до 40%. Этот разрыв возник из-за того, что на рынке новостроек действовали льготные программы кредитования, а на вторичном рынке жилья их не было, и ощущая нескончаемый спрос, застройщики планомерно и постоянно поднимали цену.

Но все хорошее когда-то заканчивается. В конце 2023 года произошел рост ключевой ставки. Сейчас она составляет 16%, а не 4,25% как в 2020-м году или 7% в 2023 году. При этом  ставка по ипотеке привязана к ключевой ставке ЦБ, а разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство, в лице Минфина.

Рост ставок по ипотеке привел к практически полному исчезновению классической ипотеки, так как по таким ставкам люди не стремятся брать ипотечные кредиты. Пока спрос на новостройки ещё поддерживается льготной ипотекой, но программа льготного ипотечного кредитования, как известно, заканчивается 1 июля 2024 года.

Пока программа продолжается, так как государство не может досрочно прекратить программу, чтобы не создавать кризис и панику у населения и не обрушить рынок жилья. Но, в то же время государство не хотело бы выдавать столь же большое количество ипотечных кредитов, как ранее, так как не заинтересовано компенсировать существенно возросшую разницу между рыночной и льготной ставками.

Соответственно, мы можем наблюдать косвенные меры по фактическому сворачиванию программы льготного ипотечного кредитования. Так, с 20 сентября 2023 года первоначальный взнос по льготной ипотеке вырос до 20%, а с 23 декабря 2023 года он повысился ещё раз — до 30% . Ещё раз снижена предельная величина субсидий от государства для банков, выдающих кредиты в рамках льготных программ. Поэтому банки начали ужесточать требования и с большей избирательностью относиться к потенциальным заёмщикам, детальнее рассматривать кредитную историю, беря во внимание размер первоначального взноса и наличие текущих кредитов. Теперь один клиент может получить льготный кредит только один раз. С января 2024 года наши крупнейшие банки, Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк, которые занимают около 80% ипотечного рынка приняли решение выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих партнёров-застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу льготных кредитов, что обязательно отразиться в цене на жильё от застройщиков.

Таким образом, мы наблюдаем ситуацию, когда спрос на жилье в новостройках уже сократился и продолжит сокращаться дальше, а строительство жилья, вышедшее на рекордные объёмы будет на таком уровне еще несколько лет, так как строительный цикл длится 3-5 лет. Это обязательно приведет к снижению цены на жилье в новостройках .

- Что будет после окончания программы льготной ипотеки?

- Я прогнозирую, что программа по семейной ипотеке продолжиться в 2024 году. Об этом говорил Президент Владимир Владимирович Путин. Также будут продолжены программы по сельской ипотеке и ипотеке для IT-специалистов.

Ожидаю в первом полугодии внедрения единой ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства, которую разрабатывает Дом.рф. Эта программа должна существенно оживить рынок индивидуального малоэтажного жилья.

Я убежден, что льготная ипотека под 8% не будет продлена после 1 августа 2024 года.

Возможно появятся новые льготные ипотечные программы с господдержкой, рассчитанные на разные социальные группы и на разные регионы, города, для которых характерны отрицательная динамика численности населения и низкие доходы. Об этом можно судить по недавнему интервью Генерального директора Дом.рф Виталия Леонтьевича Мутко, который ожидает снижение объемов ипотечного кредитования в текущем 2024 году в 2 раза, по сравнению с 2023 годом.

Возможно, что Волгоград и Волжский, учитывая негативную динамику по численности населения, попадут в эти программы, но объемы кредитов по данным программам будут в разы ниже, чем по льготным кредитам в 2023 году.

Очевидно, что в условиях падения спроса следует ожидать снижения объемов возведения нового жилья, его качества, а также снижения новых девелоперских проектов. Падение спроса приведет к снижению стоимости на первичное жилье до 20-30% и на вторичное до 10%. Большего снижения ждать не стоит из-за инфляционного давления. Исключения могут быть, но точечные, не массовые, во избежание банкротств предприятий, которые попадут в сложную ситуацию из-за не очень удачных параметров реализуемых проектов.

- Какой совет Вы можете дать волжанам, которые планирую приобретать жилье в 2024 году с помощью ипотеки?

- Если есть возможность покупать жилье по льготным программам ипотеки, то делайте это. Но предварительно получите индивидуальные условия у застройщика, которые, в большинстве случаев, будут предоставлять скидки в процессе переговоров, не афишируя их.

Если разговор идет о стандартной ипотеке, то есть несколько вариантов из которых следует выбирать.

Если есть острая необходимость приобрести жилье сейчас, то его можно покупать и по высокой ставке по ипотеке. Учитывая сильное падение спроса, продавцы вторичного жилья будут снижать цены. Правда это процесс болезненный для них и может занять некоторое время. Получив дисконт от ранее заявленной цены продавца можно взять ипотечный кредит и через полгода-год рефинансировать ипотеку, так как столь высокая ставка ЦБ не может держаться долго на данном уровне. Исходя из практики прошлых лет, ставка на пиковом уровне держится в течение полугода, а потом начинает постепенно снижаться, так как данный уровень нужен для сдерживания инфляции, но он губителен для экономики.

Если срочности нет, то можно положить деньги в банк на депозит на 3-6 месяцев и ждать снижения цен на жилье. Так как ключевая ставка также влияет на ставки по депозитам в банках, то они сейчас находятся на очень высоком уровне в 14-17%. Пока пройдет болезненное осознание, а затем снижение цен на жилье, можно увеличить свою денежную сумму, которая нужна будет для первоначального взноса.

Также можно скомбинировать данные два варианта. Можно купить новое жилье с отсрочкой платежа, а деньги положить в банк под высокие проценты на этот период. Выбор вариантов и способов улучшения жилищных условий гораздо больше, чем я упомянул и зависит от конкретных возможностей заемщика и параметров жилья, которое он хотел бы приобрести.

Олег Евсеев

Ещё новости о событии:

Цены на жилье в Волгоградской области за год выросли на 13% Эдуард Пальгунов В Волгоградской области одни из самых низких цен на жилье по югу страны Фото:
18:17 21.02.2024 Комсомольская Правда - Волгоград
Волгоградстат 21 февраля опубликовал данные о средних ценах на жилье в регионе, сложившихся в 2023 году.
17:09 21.02.2024 Газета Волгоградская правда - Волгоград
Фото из архива. © volgograd.ru Роднякова Оксана Волгоградстат представил данные об изменениях цен на жилье в Волгоградской области в 2023 году .
15:23 21.02.2024 Volzsky.Ru - Волжский
Волгоградстат обнародовал данные о росте цен на жильё в 2023 году. По данным статистического ведомства в среднем цены на первичном рынке, то есть в домах-новостройках поднялись на 13,2%, а на вторичном — на 9,7%.
15:23 21.02.2024 Инфокам - Камышин
Фото: novostivolgograda.ru Сколько стоит квартира в Волгограде На «первичке» типовые квартиры подросли в цене на 14,9%, а квартиры улучшенного качества — на 12%.
15:10 21.02.2024 НовостиВолгограда.ру - Волгоград
Фото: Дмитрий Рогулин / "Городские вести" Итоги 2023 года подвели в Волгоградстате.
14:37 21.02.2024 Газета Городские вести - Волгоград
Рухнут ли цены на жилье и когда покупать квартиры выгодно? Волжский ученый о прогнозах по стоимости недвижимости - Блокнот Волжского
Процентные ставки на ипотеку растут вместе с ценами на всю недвижимость. Скоро ли квартиры и дома начнут дешеветь,
13:34 21.02.2024 Блокнот Волжского - Волжский

Новости соседних регионов по теме:

Он ответил на вопрос, ждать ли снижения стоимости жилья. В России не ожидается существенного снижения стоимости недвижимости.
10:45 23.02.2024 Вечерний Магнитогорск - Магнитогорск
Больше всего сделок — 1179 — было заключено в сентябре Объем выдачи ипотечных кредитов в России, в том числе в Смоленской области, по итогам 2023 года достиг исторического максимума.
08:33 23.02.2024 Смоленская народная газета - Смоленск
Фото: pxhere.com Жители Белгородской области взяли 17784 займов на общую сумму около 62,4 млрд рублей.
06:25 23.02.2024 Сетевое издание Новое время 31 - Губкин
За год число таких кредитов выросло в полтора раза   Назван средний срок и размер ипотечных кредитов в Смоленской области.
01:30 23.02.2024 GlavnayaTema.Com - Смоленск
  Сбербанк возобновил выдачу льготных ипотечных кредитов в Воронежской области.
23:14 22.02.2024 В курсе - Воронеж
банки.ru Подписаться в Telegram Прогнозируется, что начиная с 2024 года спрос на жилье на российском рынке снизится в связи с более строгими условиями ипотечного кредитования.
17:10 22.02.2024 ProKazan.Ru - Казань
За полгода жилищные условия улучшили около 400 семей – сахалинцам помогли заключить ипотечные сделки на самых выгодных условиях.
00:12 23.02.2024 News.Astv.Ru - Южно-Сахалинск
– Аналитика – Сенатор от Воронежской области Сергей Лукин принял участие в пленарном заседании Совета Федерации 21 февраля в Москве.
16:00 22.02.2024 Abireg.Ru - Воронеж
Сбербанк улучшил условия для ряда застройщиков по программе субсидирования льготной ипотеки.
15:53 22.02.2024 InfoOrel.Ru - Орел
Спрос в Верхневолжье на ипотечное кредитование в 2023 году вырос - жителями было оформлено 15,7 тысяч договоров ипотеки, что на 5,5 тысяч больше, чем в 2022 году.
15:27 22.02.2024 Администрация Конаковского района - Конаково
Одним из банков, реализующих программу льготного кредитования аграрного сектора, является Россельхозбанк.
17:18 22.02.2024 Министерство сельского хозяйства - Оренбург
Перспективы развития сектора частного домостроения обсудили на профильной конференции Сбербанка по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
15:00 22.02.2024 Гатчинская правда - Гатчина
Управление Росреестра по Челябинской области продолжает делиться информацией о реализации государственных программ на территории региона.
16:34 22.02.2024 Калининский район - Челябинск
Сегодня АО «САИЖК» реализует региональную программу специально для жителей нашей области Фото: предоставлено пресс-службой АО «САИЖК» Мечта о собственном жилье есть, пожалуй, у каждого человека.
16:26 22.02.2024 КП Екатеринбург - Екатеринбург
А также перечислили действующие программы. В пресс-службе Роскачества рассказали RT, какие социальные программы действуют на покупку вторичного жилья, а также назвали способы официально снизить базовую ставку по ипотеке.
17:50 22.02.2024 Новокузнецк.ru - Новокузнецк
Для застройщиков на проектном финансировании Сбера стала доступна льготная субсидия от 3,9%.
14:15 22.02.2024 Sk-News.Ru - Нальчик
К началу 2024 года произойдет снижение спроса на жилье на российском рынке из-за более жестких условий ипотечного кредитования.
13:05 22.02.2024 ProGorod.Ru - Киров
// Фото: admkrai.krasnodar.ru Поделиться По итогам прошлого года жители Южного федерального округа взяли ипотечных кредитов на общую сумму около 773 млрд рублей —  это 200 тыс.
12:42 22.02.2024 Эксперт Юг - Ростов-на-Дону
Программа работает в регионе с ноября 2023 года С начала запуска программы “Арктическая ипотека” в Мурманской области оформлено 124 кредита.
13:20 22.02.2024 ИА B-Port.Com - Мурманск
Программа социальной поддержки молодых семей действует в Кировской области уже 15 лет.
11:54 22.02.2024 VyatkaKirov.Ru - Киров
 
По теме
Фото: Пресс-служба ГУ МВД России по Волгоградской области 17 апреля в 20:43 на перекрестке улиц Советская и Ленина в Котельниково произошло ДТП, в котором пострадала 12-летняя девочка.
Riac34.Ru
Фото: Дмитрий Рогулин / "Городские вести" Каждую весну и почти до конца лета в Волгоградской области наблюдается сезон активности клещей, которые несут смертельные болезни.
Газета Городские вести
Более 200 специалистов из субъектов ЮФО принимают участие в межрегиональном конгрессе Российской ассоциации геронтологов и гериатров, который проходит в эти дни в Волгограде.
Комитет по здравоохранению
Выставка Александры Пахмутовой готова к открытию - Портал культуры В Волгоградском музее изобразительных искусств завершены последние приготовления к открытию юбилейной выставки «В песне – жизнь моя!», посвященной нашей легендарной землячке, народной артистке СССР,
Портал культуры